築年数が経った家の不具合が気になったり、家族構成やライフスタイルの変化が生じた場合に考えるのは「リノベーションするか建て替えるか」。その難しい選択をどう判断すればいいのでしょうか。

正解がない問題だからこそ、判断基準を持って進める

せっかく建てたわが家も築20年、30年を超えると家の中に不具合が生じたり、家族構成やライフスタイルの変化により使わない部屋が出てきたり、使い勝手が悪くなったりと、さまざまな変化があります。また、築年数の話の経った実家や祖父母の家を引き継いで住む場合も同様の問題に直面するでしょう。

小規模な改修でその問題が解決するのなら、リノベーションを選ぶでしょうが、解決策が大規模な改修を伴うとき、考えるのが「リノベーションするか建て替えるか」ということ。

何が正解かはその家とそこに住む家族によってさまざま。正解がない問題だからこそ、何を判断基準として決断をすればいいかが重要になってきます。

まずは「安心安全」に暮らせるように基礎や構造の状態を確認し、そこにこれからどう暮らしていきたいかのプランや思い、費用の比較などを踏まえて決断しましょう。

リノベーションか建て替えか、迷ったときのステップ

リノベーションか建て替えかの難しい決断。どのような流れで、どのような判断基を持ち決定に向かって行けばいいのだろうか。

STEP1　現状の把握と、「したい暮らし」の整理

STEP2　メリットとデメリットを把握する

STRP3　金額の比較

STEP1～3を踏まえた上で、最終的には家族全員の気持ちも大切にして総合的に判断

STEP１　現状の把握と「したい暮らし」の整理

まずは、基礎や構造、耐震面といった、家族を守るために必ず整えなければいけない部分の現状の把握と、これから「したい暮らし」の思いの部分を整理する。

家の状態を把握する

まずは基礎や構造の状態、耐震面をプロに頼んでしっかり確認をすることが大切。

基礎や構造

不具合があった場合でも、建て替えをせずにリノベーションで対応できることもあるので、状況をしっかりと把握した上でプロと相談し、判断する。

築年数で分かる耐震性能

昭和56年6月1日以前に確認申請が提出された建物（旧耐震基準）は、耐震面に不安があるため、耐震補強を行ったほうが良い。

自分たちのこれからの暮らしを考える

これから何年住み続ける？

その家に何年住み続ける予定なのか、将来的には子世帯に引き継いでいく予定があるのかなど、これから先のことを家族で話し合って決める。一概には言えないが、20年住もうと思えばリノベーション、50年住もうと思えば建て替え……などといった判断基準になるので、住み続ける年数をもとに、家の状態も踏まえて施工会社に相談してみよう。

今のライフスタイルは？

現在の暮らしの中で感じている不具合や困りごとを、家族全員で洗い出してみる。それを基にリノベーションで解決できるか、建て替えでないと解決できないかを確認する。

これからかなえたいライフスタイルは？

これから「したい暮らし」を家族全員で話し合い、リノベーションでも実現できるか、建て替えでないと実現できないかを確認する。

STEP２　メリットとデメリットを把握する

それぞれのメリットとデメリットをしっかりと把握して、自分たち家族にとって「外せない部分」と「妥協できる部分」をみんなで話し合う。

リフォームの場合

メリット

●愛着のある建物を壊さなくてよい。

●新築よりも工事の費用が安価で済む場合が多い。

●各種税金が軽減できる。（不動産取得税・固定資産税・登録免許税）

●そこに住みながら工事を行える可能性もある。

デメリット

●地盤が悪い場合、対策の方法がない場合もある。

●変更できる間取りに制限がある。

●柱・梁を全て新しくできないので、強度に不安が残る場合もある。

●残せる部分は残すので、工事費用はトータルで安く済むが、手間賃などの工事単価が上がる。

●工事が始まって床などを剥がしてみないと状態が分からない部分があり、追加予算がかかる可能性もある。

建て替えの場合

メリット

●既存の建物を壊して更地にするので、地盤調査が可能。軟弱地盤であれば、地盤改良工事が行える。

●1から造るので、金額が明確に分かる。

●間取りの自由度はリノベーションよりも大きくなる。

●資産価値が上がるため、長期の安心につながる。

デメリット

●建ぺい率の影響で、今の家よりも小さくなる可能性がある。

●建築費用はトータルで高くなる。

●仮住まいを手配する手間と、引っ越しや家賃などの費用がかかる

●借地権の問題が発生する可能性がある。（地主に承認料を支払う必要があったり、そもそも地主からの承認が下りない場合もある）

STEP３　金額の比較

リノベーションした場合と建て替えた場合、それぞれの見積もりを施工会社に提出してもらい金額の比較をしてみる。その際に、工事費用だけでなく工事以外にかかる費用やランニングコストも確認し、合わせて検討することを忘れずに。

土台・構造に関わるリノベーション費用

STEP1でも述べた土台・構造に関わるリノベーションが発生した場合、その家の状況によっては補修に多額の費用が掛かる場合も、建て替えて新築にすると、構造面や耐震面など、最新の性能を手に入れることができる。また、リノベーションする場合は金額だけの比較ではなく、施工方法（数年先も安心して暮らせるか）もしっかりと確認して選択したい。その際、新築を手掛けている工務店に相談すると、各社これまでの施工実績から確かな耐震補強の方法を提案してくれ、予算に応じての施工方法も臨機応変に対応してくれる。

長期的に考える

工事費用だけでなく、これから先のランニングコストについても検討が必要。建て替えの場合は解体による廃棄物が多くなり、処分費用がかさんだり、仮住まいの費用もかかる。また、家は建った時点から経年劣化が始まるので、リノベーションの場合は定期的なメンテナンスが新築より高頻度で必要になってくる場合もあるので、20年、30年先を考えた総合的なコストで比較したい。

プロのアドバイスと家族の思い出を踏まえて考えよう

家の「安心安全」を保障する構造面や金額面はプロの判断と提案を受けながら、根拠のある選択をしたい。そこに、住み継いできた家族の思いやこれからかなえたい生活を考慮して、決定を導き出していこう。